当腾讯不再定义科兴 - 世界杯下注

从2025年下半年开始，科兴科学园见证了一场大规模的搬迁。在周末，搬家公司的货车会悄然驶入，将腾讯员工的显示器、电脑、键盘及个人物品打包运往大铲湾的企鹅岛。新的一周开始时，这些物品将在新的工位上被重新拆开，一切照常。

这场持续近一年的搬迁，使得科兴科学园内将近20万平方米的办公空间逐渐空置，昔日最大的租户，在居住了13年后，离开了这片熟悉的土地。

对于科兴而言，腾讯的离开并非毫无预兆。早在2019年，腾讯在大铲湾购地时，科兴已预见到这一天的到来。

在许多游戏行业的从业者心中，腾讯与科兴的联系似乎密不可分。长久以来，科兴的许多服务、空间和人流都围绕着腾讯展开，外界谈及科兴，往往会联想到腾讯，而许多腾讯员工也将青春岁月留在了科兴。

2024年6月，最后一批腾讯游戏部门的员工迁入了企鹅岛。当腾讯的身影从科兴消失后，一个核心问题浮现：在不再由腾讯定义之后，科兴将如何重塑自我？

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“一期工程于2010年至2013年完成，二期工程则在2014年至2019年间竣工。” 刘滔，一位在科兴工作了十余年的老员工，凭借其在园区运营服务领域的丰富经验，对科兴的建设时间线了如指掌。

科兴科学园采取的是自持物业、自主运营的模式，不依赖第三方物业公司，也不对外提供物业服务。“我们公司成立至今从未出售过房产。” 科兴的一位工作人员如此表示。

腾讯于2013年正式入驻科兴，恰逢微信开始拓展市场之际。起初，刘滔对于腾讯在科兴的具体业务并不十分了解，直到2014年或2015年，他才得知腾讯的核心利润增长点在于其游戏业务。尽管科兴内还有腾讯音乐等部门，但备受瞩目的始终是游戏部门，包括魔方工作室群和光子工作室群，员工总数超过万人，占据了园区约四分之一的面积。

2013年至2018年是科兴发展的黄金时期，正值“大众创业、万众创新”的浪潮，众多科技公司纷纷选择科兴作为落脚点。例如，柔宇科技在此起步，后在龙岗建立了生产基地；富途证券最初租赁五六百平方米，后扩展至数万平方米，市值一度突破千亿；创梦天地、大梦龙途、点触科技等游戏公司也在此聚集。

随着企业数量的激增，园区的人流量也随之攀升。2019年前后，科兴的人流和出租率达到了顶峰。刘滔回忆道：“人流最多的时候有五六万人，出租率也爆满。” 他还记得，那时晚上11点园区依然灯火通明，打车都十分困难，更不用说八九点了。“当时人们称科兴为‘现象级’园区，它象征着深圳充满活力的独特一面。” 甚至有人称之为“中国加班第一楼”。

然而，租金的下降趋势比人流高峰期来得更早。从2012年到2018年，科兴的租金一路攀升，在2018年10月左右达到顶峰后开始下滑。科兴方面将2018年的租金下跌归因于贸易战的影响。2019年，科兴的房租再次出现显著下调。到了2020年新冠疫情期间，由于园区内互联网企业众多，租金收入反而有所回升。2022年，“房地产三条红线”政策的持续发酵，再次给科兴的租金带来了波动。

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随着入驻企业和员工数量的增加，科兴G层的商业配套也日益繁荣。一位在科兴工作了十多年的游戏公司员工回忆，2013年时，园区内的餐饮选择非常有限，仅有老伙夫、一家客家菜馆、一家鸡煲店，再加上刷卡的食堂，与周边其他园区相比并无显著差异。

在鼎盛时期，G层的阿嬷手作常常排起长队，美食街、咖啡馆、KTV等业态也纷纷涌现。张丽，一位在科兴全职从事保洁工作的员工，午餐时间会在G层的快餐店兼职，帮忙打饭、洗碗，一中午能赚20元并解决一顿饭。六年来，她见证了许多店铺的兴衰，“有的生意不好，倒闭了，你又得重新找工作，但这里总有餐馆需要小时工。”

外卖平台的兴起也深刻改变了餐饮业的格局。过去，一个园区大约需要预留5%的面积用于商业配套，外卖普及后，这一比例相应下降，园区不再需要如此多的餐饮底商。刘滔解释道：“有外卖平台可以解决这个问题，它能够整合整个区域的力量来服务你，因此园区自身不一定需要拥有大量的商业配套。”

过去，科兴的晚餐消费非常活跃，加班到深夜的员工需要解决晚餐问题。但自2022年以来，堂食的比例持续下降。即便白天人流量尚可，晚餐时段的客流量也已无法恢复到从前。

腾讯搬离后，商业收缩的现象更为明显。G层的阿嬷手作不再出现排队盛况，大部分餐馆的客流量锐减，一些店铺也因难以为继而选择退出科兴。张丽也注意到了这些变化：“从5月中旬开始，人流逐渐减少，地下车库的车位也空了很多，以前停得满满当当找不到车位，现在却空了不少。”

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如何适应互联网公司的作息节奏，一直是科兴在运营中不断调整的重点。科兴内部拥有一些看似不起眼但至关重要的基础设施，这些设施在建成之初，在国内堪称先进。

其中，空调系统便是不可或缺的服务之一。互联网公司的工作时间不固定，经常到深夜甚至凌晨才下班。写字楼的中央空调通常只能整栋楼统一启停，若科兴按照普通写字楼的模式按时关停空调，则难以满足需求。

科兴是全国最早采用水蓄冷系统的园区之一。园区地下建有两个约10米深的蓄水池，总容量可达6万立方米。在电价较低的用电低谷期，制冷设备将水冷却至4至7摄氏度储存起来；在用电高峰期，则利用这些冷水为大楼供冷，减少主机运行时间，从而节省电费。蓄冷技术还能提前储存冷量，在中央空调关闭后仍可随时取用，使得园区供冷更为灵活，无需让主机整夜运转。

电力系统同样是为保障不间断运营而设计的。园区从不同的变电站接入了5条独立的电力专线，自建成以来从未发生过停电。这对入驻科兴的科技企业至关重要，尤其是腾讯的机房供电必须保证不间断，同时一些互联网公司的数据中心也设在科兴。

科兴园区拥有超过5000个停车位。传统的刷卡进出方式效率较低，因此科兴在园区建成后便采用了车牌识别的无卡系统，是国内较早应用此项技术的园区之一。

除了硬件设施，物业的经营服务也积极配合游戏公司的需求。多位游戏公司员工表示，当企业有重要产品上线时，科兴会主动提供场地布置支持，并且是免费的。例如，在腾讯《无畏契约》上线之际，东门中庭曾矗立着一个可动的巨型KO雕塑；《三角洲行动》上线时，中庭则摆放了一架游戏中的直升机模型；创梦天地《卡拉彼丘》手游上线时，园区也曾在各入口处悬挂主题装饰。

科兴将这种做法归结为园区与企业之间的关系：“我们认为与客户之间是合作共生的关系，而非传统的商业物业租赁关系。”

然而，“共生”关系也意味着，当最大的“共生体”离开时，留下的部分将不得不经历一段阵痛期。

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腾讯的搬迁，是刘滔参与科兴运营工作以来面临的最重要事件。“这是我们最大的不确定性，但从园区建设的角度来看，也是一个巨大的机遇。”他说道。

此次搬迁分批进行。2025年10月，魔方工作室群将作为首批部门迁入企鹅岛；到2026年春节前后，光子工作室、IEG Global以及数十个中台部门也将陆续迁出。搬迁工作主要安排在周末，整个过程将持续近一年。

数据显示，在科兴的鼎盛时期，整体出租率接近99%，写字楼的平均租金可达180元/平方米/月，房源供不应求，几乎没有议价空间。然而，到了2026年6月，根据中介报价，科兴写字楼的租金区间已集中在115至130元/平方米/月左右。

科兴方面认为，尽管腾讯规模庞大，但其离开对整个科创园区市场的影响有限。“租金是由市场决定的，并非某个单一企业能够左右。”

刘滔随后谈到了腾讯搬离后科兴的另一面：“我们也看到了园区注入了新的活力。”他表示，过去腾讯占据了很大比例，园区许多事务都围绕其需求展开，例如其食堂仅对内部开放。但腾讯离开后，“我们将更加开放，整个园区的生态也将更加多元化。”

当前，科兴面临的首要任务是吸引新的企业入驻。在科兴看来，商业、人流和消费等问题的根本在于提高出租率。科兴的招商对象涵盖了各类规模的企业，从免租金的初创团队，到需要申请补贴的中小企业，再到上市公司级别的大客户。他们不打算以企业规模设限，因为如此大的体量需要各种类型、各种规模的企业来填充。

例如，园区内从事新能源业务的易储公司，原本在两栋楼分开办公，一直希望能够集中起来。在腾讯退租后，易储向科兴提出了扩租的意向。同时，也有外部企业在得知有大面积空置后，主动前来洽谈入驻事宜。

腾讯退租的楼层将首先进行整体翻新。刘滔介绍道：“在装修中，包括电梯轿厢、门套、灯光等可见部分，都将进行整体改造。” 部分空间将留给需要整层办公的大型企业自行装修，另一部分则将改造成可拎包入住的标准化工位，以满足中小团队的需求。

与七年前相比，科兴目前面对的市场环境更为复杂。全国范围内，写字楼和科技园区的空置率普遍处于高位，科兴三年前已进入存量运营阶段。空置带来的直接损失是租金收入的缺失，更深远的影响则包括配套商业失去人气、设施因无人使用而老化，以及园区整体品质的下滑。

尽管如此，刘滔对此并不过于担忧。他认为这是市场发展到一定阶段的必然结果。他相信科兴的基础依然扎实，地处南山核心地段，与地铁站零距离，加上多年积累的服务和良好口碑，相比大多数园区，科兴具有更强的竞争力。

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除了腾讯之外，科兴科学园还聚集了众多上市游戏公司，游戏产业一直是园区的一大特色。在腾讯搬离之前，科兴就已计划在园区内设立一个游戏孵化器。

2026年4月3日，“Gametopia 游托邦”的牌子被挂在了科兴A1栋13楼。这是一个面向初创游戏团队的孵化器，一期占地5000平方米，由南山区工信局与科兴联合发起，并由创梦天地负责运营。

“游托邦”这个名字由南山区工信局构思。该项目由三个主体构成：科兴提供空间和基础服务，创梦天地贡献行业资源和运营能力，南山区则提供政策支持。

创梦天地高级副总裁兼游托邦总经理严佩诗透露，“游托邦”项目已推进近一年，最终于今年3月确定由创梦天地运营。创梦天地加入后仅用三个月时间便完成了落地：4月正式揭牌，5月举办首期路演，6月开始有企业入驻。

“游托邦”的设立与腾讯搬迁有一定关联，但更深层的原因在于科兴乃至南山区对当地游戏产业未来发展的深思熟虑。腾讯的退出留下了一片空白，需要新的企业来填补。科兴目前的规划是，年营收在2000万至5亿之间的企业将进入总规模5万平方米的产业合作园；而更早期的初创团队则将入驻孵化器，其中“游托邦”便是后者。

在科兴考察期间，恰逢“游托邦”举办了一次路演活动。有意入驻的团队轮流上台展示项目，由评委进行打分。17个团队中有7家专注于AI原生游戏开发，不少团队的核心成员来自腾讯，其中几位创业者过去便在科兴工作过。

严佩诗将“游托邦”与其他城市的孵化器进行了比较，她认为科兴拥有三大优势：一是地理位置优越，位于南山核心地段，配套成熟，游戏和AI团队的核心成员大多拥有高学历和大厂背景，且不少已在附近安家。二是南山区的政策支持能够有效落地，包括首年低成本办公空间、按投流额补贴的“流量券”、补贴AI算力的“模型券”，以及对个人的“人才补贴”，这些政策都已有详细的落地细则和预算。三是创梦天地本身就是一家游戏公司，能够更切实地理解初创团队的需求。

几乎所有受访者都表示：“南山区是真的懂游戏和游戏企业。” 在其他地区，游戏公司常常面临不被理解的困境：它们通常没有大型厂房，固定资产较少，财报上可能呈现连年亏损。一位从事游戏发行业务的创业者表示：“在一些地区办理贷款、开户时，对方看到我们的报表会感到困惑，‘你们的资产负债表怎么资产这么少？能抵押什么？’税务部门也一样，研发型公司前几年亏损是常态，税务局会频繁致电，或前来检查公司是否存在偷税漏税行为。”

而在南山区，这类误解要少得多。首批入驻团队之一的刘星，于今年3月成立公司并落地南山区。在他完成融资后，前往中国银行开设对公账户。他回忆道，起初银行客户经理对他这家二十来人、每月工资支出高达百万元的新公司感到怀疑，认为“这是骗子公司”。但随后银行人员实地考察后，便理解了这是一家游戏公司，为其开通了特批通道，并询问刘星是否需要贷款。在刘星看来，全国范围内真正能够理解游戏公司报表的区域，仅限于深圳南山、上海徐汇和成都高新等少数几个地方。

严佩诗以乐观的态度看待“游托邦”、科兴、南山区乃至整个深圳的未来。她提到：“深圳最近发布的数据显示，去年（2025年）常住人口增加了近26万，位居全国第一。南山区本身就是深圳的核心区域，无论在GDP、增长还是上市公司布局方面都表现出色。我认为，无论是从深圳整体来看，还是从南山区来看，大家都不必过于焦虑。”

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张丽在科兴从事保洁工作已有六年，对于腾讯的搬离，她并未感到特别大的触动。“人少对我们的工作影响不大。” 腾讯有自己的保洁团队，搬走时一同离开了。她目前的月工资为3600元，加上兼职收入，每月可达四五千元。公司提供住宿，午餐也在兼职的饭店解决，每月还能攒下一些钱。她对腾讯搬离的影响并不担忧，并在今年5月合同到期后，与物业续签了两年。

刘雪是腾讯的一名员工，她在科兴工作了五年，从实习生一路成长为正式员工，工位也从C座更换到D座。搬到企鹅岛几周后，她第一次回到科兴，约我在G层的润园四季椰子鸡共进午餐。“我周末来科兴吃饭，感觉就像要被朋友嘲笑一样，你知道吧？朋友肯定觉得我疯了，放假还要来科兴。”

刘雪在搬到企鹅岛后，最怀念的是科兴的厕所——干净、宽敞、没有异味。她居住在宝安和南山交界处，以前到科兴通勤约半小时。搬到企鹅岛后，虽然物理距离缩短了，但通勤时间反而变长了。岛上没有地铁直达，只能乘坐出租车或接驳车。“那边的交通太不方便了，一路红灯很多，比以前来科兴还要慢。晚上10点以后，打车通常需要半小时以上，而且我已经算是滴滴V7会员了，但因为大家都一样，等于没有特权，就看谁运气不好了。”

企鹅岛虽然更新、更现代化，员工公寓月租金两千出头，部分甚至能看到海景。但换一个园区，意味着需要重新适应和熟悉。刘雪清楚科兴哪部电梯的程序“比较笨”，知道中午哪家餐馆最快能吃完，知道冬天在哪里晒太阳最舒服。

在新的园区里，这些都需要时间来重新建立。

“这里有太多回忆了。” 她说着，我们正漫步在科兴G层，她表示回到科兴有一种“忆苦思甜”的感觉。路过那些她曾经每天都会经过的餐馆和咖啡店。

她开始聊起这里的人，有些人跟随搬去了企鹅岛，有些人已经离职，还有些调去了其他城市。她提到一位关系很好的同事，能力很强，承担了团队60%的KPI，但身份是外包，月薪8000